房客申請租金補貼，房東會不會因此被國稅局盯上？這是很多房東不太願意租給租補房客的原因。
不過事實上，租補不會讓房東需要多繳稅，《住宅法》也明文規定，這份租約資料不能拿來查房東的租賃所得、房屋稅和地價稅。真正要留意的是，房子只要出租，本來就有稅要報，跟房客有沒有申請租補無關。
另外，房東其實擋不了房客申請租補。反過來看，租補通過後，屋主會自動成為「公益出租人」：每月租金 15,000 元以內免所得稅，房屋稅可以用自住的 1.2%，地價稅也有機會用 2‰。
一、房客申請租金補貼，房東會被查稅嗎？
這是房東最擔心的事。究竟房客申請租補，會不會造成國稅局來翻舊帳，要補繳過去的稅？
答案是不會！根據《住宅法》第 15 條第 3 項規定，公益出租人的租約資料，除了用來辦所得稅減免，「不得作為查核其租賃所得之依據」。第 16 條第 5 項對房屋稅、地價稅也有一樣的限制。
白話來說，國稅局不能因為房客申請了租補，就拿這份租約回頭追查房東過去的租賃所得。
但另一方面，從這次申請開始，租賃行為與收入就會有正式紀錄，也意味著未來的租金收入，需要依法誠實申報。政策保障過去，同時也規範了未來。
二、租金補貼對房東有什麼影響？4 種稅一次看
同一間房子，自己住和租出去，稅的算法差很多。原因是許多自住優惠的條件裡，都寫著「無出租」。房子一出租，這些優惠就可能跟著沒了。
先用一張表看自住和一般出租的差別。
| 稅目 | 自用住宅 | 一般出租 |
|---|---|---|
| 綜合所得稅 | 沒有租金收入，不用報租賃所得 | 租金要報，沒列舉費用時扣 43% 後計入所得 |
| 房屋稅 | 1.2%（全國只有一戶且現值在一定金額以下為 1%） | 1.5%～4.8%，依縣市規定 |
| 地價稅 | 自用住宅用地 2‰ | 一般用地 10‰ 起，地價高會累進 |
| 賣房時的房地合一稅 | 符合條件 400 萬元免稅，超過部分 10% | 出售前 6 年內有出租，就不能用自住優惠 |
1. 綜合所得稅：租金收入要報
自己住的房子沒有租金，自然沒有租賃所得。租出去之後，租金就要併入綜合所得稅申報。
沒有逐項列出費用的話，財政部目前的標準是直接扣掉 43% 當作必要費用，剩下 57% 算所得。例如月租 2 萬，一年 24 萬，算進所得的是 136,800 元。
房東也可以改列實際支出，例如修理費、房屋稅、地價稅、保險費，但要留好單據。實際繳多少，看房東整體所得適用的稅率。
2. 房屋稅：自住有三個條件
房屋稅要算自住，必須同時符合三個條件（住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第 2 條）：
- 沒有出租或營業
- 本人、配偶或直系親屬實際住在裡面，而且設了戶籍
- 本人、配偶和未成年子女全國合計 3 戶以內
符合的話稅率是 1.2%。租出去就不符合第一個條件。
一般出租的稅率由各縣市在法定範圍內訂定。有申報租金、而且租金達到當地一般租金標準的，範圍是 1.5%～2.4%；其他住家用房屋是 2%～4.8%（房屋稅條例第 5 條）。
3. 地價稅：出租會失去自用住宅稅率
自用住宅用地的地價稅率是 2‰。條件是屋主本人、配偶或直系親屬在那裡設籍，而且沒有出租或營業（土地稅法第 9 條）。都市土地以 3 公畝為限，一個人連同配偶和未成年子女只能用一處（土地稅法第 17 條）。
房子一出租，通常就改用一般稅率。基本稅率是 10‰，名下地價總額超過一定標準還會往上累進（土地稅法第 16 條）。
4. 賣房時的稅：出租期間會影響自住優惠
這一項平常感覺不到，要等賣房時才會出現。
房地合一稅的自住優惠，是 400 萬元以內免稅，超過的部分稅率 10%。條件包括設籍並住滿 6 年，而且出售前 6 年內沒有出租（所得稅法第 4 條之 5）。
土地增值稅也有類似規定。自用住宅用地的優惠稅率 10%，出售前 1 年內有出租就不能用（土地稅法第 34 條）。
這兩項的條件寫的都是「無出租」，出租給租補房客一樣算出租。打算過幾年搬回來住、之後再賣的屋主，出租前要把這筆一起算進去。
三、房東可以不讓房客申請租金補貼嗎？
不行。內政部說明，申請租金補貼是房客的權利，不需要房東同意。
租約裡如果寫「不得申請租金補貼」，內政部指出這類條款屬於顯失公平。房東也不能因為房客申請補貼，就要求漲租金，或讓房客負擔增加的稅。
既然依法擋不了，與其被動接受，不如了解政策能帶來的好處：正視租賃透明化的事實，並善用隨之而來的稅務優惠。算清楚之後，很多房東會發現，接租補房客不一定比較吃虧。
四、公益出租人是什麼？政府給房東的 3 項稅務優惠
政府發租金補貼，是幫房客分擔房租。但補貼要用得上，前提是有屋主願意租給這些房客。公益出租人制度，就是用稅務優惠鼓勵屋主出租。
依《住宅法》第 3 條，公益出租人指的是把住宅租給符合租金補貼資格的房客，並經地方政府認定的屋主。依內政部國土管理署 114 年 5 月的說明，全國已有 26 萬餘戶公益出租人。
租補通過，屋主自動取得資格
房客的租金補貼審核通過後，合法住宅的屋主會自動成為公益出租人，不用另外申請。
想確認自己有沒有這個身分，可以到內政部「公益出租人查詢網」查詢。
3 項優惠與注意事項
| 稅目 | 公益出租人優惠 | 要注意的地方 |
|---|---|---|
| 綜合所得稅 | 每屋每月租金 15,000 元以內免稅 | 超過的部分扣 43% 費用後照常申報 |
| 房屋稅 | 1.2%，跟自住相同 | 只適用在公益出租人認定的有效期間內 |
| 地價稅 | 可按自用住宅用地稅率 2‰ | 各縣市依自治條例認定，條件不完全一樣 |
容易誤會的地方
- 免稅額是「每屋每月」算，不是整年一次。
- 報稅時，公益出租人的租賃所得代號是 74G。
- 這些優惠法律訂有實施年限，到期前行政院可以延長，申報時以當年度的規定為準。
- 公益出租人只解決房屋稅、地價稅和所得稅，賣房時的自住優惠仍然要看「有沒有出租」。
月租 2 萬試算：公益出租人少算多少所得？
假設月租 20,000 元，一年租金 240,000 元，房東沒有列舉費用。
| 項目 | 一般出租 | 公益出租人 |
|---|---|---|
| 年租金 | 240,000 元 | 240,000 元 |
| 免稅額（15,000 × 12） | 0 元 | 180,000 元 |
| 要計稅的租金 | 240,000 元 | 60,000 元 |
| 扣掉 43% 費用後的所得 | 136,800 元 | 34,200 元 |
兩邊差了 102,600 元。這是「少算的所得」，實際少繳的稅要再乘上稅率。
粗估一下：適用 5% 稅率的房東，大約少繳 5,130 元；適用 12% 稅率，大約少繳 12,312 元。房屋稅、地價稅的差額另外算，要看房屋現值和公告地價。
五、接受租金補貼前，房東先確認這 5 件事
每間房子的狀況不同，接不接受租補房客，結果可能差很多。先把下面 5 點確認好，比只問「會不會被查稅」有用。
| 確認項目 | 為什麼要看 |
|---|---|
| 過去的租金有沒有申報 | 租補租約受保護，但漏報的所得本身還是問題，可以考慮主動補報 |
| 房子是不是合法建物 | 合法住宅的屋主才會在租補通過後自動成為公益出租人 |
| 目前的房屋稅、地價稅稅率 | 原本用自住稅率的話，一般出租會變高；成為公益出租人可以維持優惠 |
| 月租有沒有超過 15,000 元 | 超過的部分還是要申報所得稅，試算時要算進去 |
| 幾年內有沒有賣房或自住計畫 | 出租期間會影響房地合一稅、土地增值稅的自住優惠 |
六、常見問題
以前沒報租金，房客申請租補後會被追稅嗎？
租補的租約資料，依法不能當作查核租賃所得的依據。不過稅務單位仍可以透過其他管道查核。
擔心過去漏報的房東，可以在被檢舉、被調查之前主動補報補繳。依稅捐稽徵法第 48 條之 1，這種情況可以免罰，但要加計利息。
公益出租人要自己去申請嗎？
一般不用。房客的租補通過後，合法住宅的屋主會自動取得資格。實際狀況可以到內政部公益出租人查詢網確認。
房客搬走或不再領租補，優惠還在嗎？
優惠跟著資格走。所得稅免稅額針對的是出租給租補房客期間的租金；房屋稅 1.2% 也只適用在認定的有效期間內。資格結束後，就回到一般出租的算法。實際起訖時間，以地方政府和稅捐單位的認定為準。
房東會因為租補多繳稅嗎？
租補本身不會產生新的稅。原本就該申報的租金，有沒有租補都要報；成為公益出租人之後，所得稅、房屋稅、地價稅反而都有機會少繳。
除了公益出租人，還有其他出租的稅務優惠嗎？
有。把房子交給政府合作的「社會住宅包租代管」業者，依國土管理署 114 年 5 月的說明，每屋每月同樣有 15,000 元免稅額，超過的部分可以扣 60% 必要費用。
本文是一般制度的整理。稅率和優惠資格可能調整，實際稅額也要看房屋所在地和個人狀況，請以財政部、內政部及地方稅捐處的最新規定為準。
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資料來源：
《住宅法》第 3、15、16 條；《房屋稅條例》第 5 條；《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》第 2、3 條；《土地稅法》第 9、16、17、34 條；《所得稅法》第 4 條之 5、第 14 條之 4；《稅捐稽徵法》第 30 條、第 48 條之 1（全國法規資料庫）。財政部稅務入口網「房子出租」；內政部「房東不得禁止房客申請租金補貼」、國土管理署「社會住宅包租代管與公益出租人報稅攻略」新聞稿；財政部北區國稅局「115 年度 300 億元中央擴大租金補貼專案及租稅優惠一次告知單」。
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