老屋翻新全攻略：翻新流程、預算、重點大解密
老屋翻新全攻略：翻新流程、預算、重點大解密
你也有老房不知道如何處理嗎？明明有房子可是卻因為過於老舊，自己住起來到處都是問題，更慘的是也因為房子太舊租不出好價錢，擺在那邊沒用處好浪費！這是越來越多台灣的房東遇到的問題，房子到了一定的歲數其實要能夠租好價位一定需要翻修，今天造市就幫大家整理了老屋翻修的全攻略！保證看完這一篇對於老屋翻修有更明確的概念跟想法！
1. 屋齡幾年算老屋？老屋的定義為何？
(1). 屋齡的定義
「老屋」的定義會因為多種因素而變得模糊，但在大多數情況下，屋齡超過25年的房屋就會被視為老屋。這主要是因為建築材料的壽命及設計理念與現代標準差異越來越大。隨著時間的推移，結構可能會開始劣化，房屋內部也可能變得不適合現代生活需求。
舉例來說，屋頂和外牆的材料在經過長期日曬雨淋後，可能出現裂縫、滲水等現象。老化的不僅僅是結構，像是屋內的電線、水管等設施，在30年後也可能因材料老化而變得不再可靠，甚至會造成安全隱患。
(2). 老屋的具體特徵
以下是幾個老屋的常見特徵，屋主可以藉由以下指標判斷看看自己的房子是否已經老化需要翻新：
結構老化：混凝土和鋼筋等主要結構可能開始劣化。
設計過時：與現代建築相比，老屋的設計通常較不符合當前的生活需求。
機電設備老舊：管線、電線、排水系統等設備老化，可能會出現水電問題。
2. 老屋一定要翻新嗎？老屋翻新的三大必要原因
很多屋主會納悶老屋一定要翻新嗎？其實老屋並非所有情況下都需要進行翻新，但如果老屋已經出現安全、功能或居住舒適度方面的問題，翻新就無可避免了。
(1). 結構安全性問題
老屋最大的問題之一就是結構安全性。隨著時間的推移，老化的混凝土、鋼筋以及其他結構材料可能會變得不再堅固，甚至會出現明顯的裂縫、漏水或下陷等情況。這些問題在日常生活中可能不會有感覺，但如果有自然天在，像是地震或颱風來襲時，這些隱患可能會造成致命的危險。
此外，許多老屋的耐震性能較差，因為在建造時，當時的建築標準未能充分考慮地震的威脅。經過數十年的地震累積效應，老屋的結構可能已無法承受更大的震動。因此，對於屋齡超過30年的房屋來說，定期進行結構安全檢查，並根據檢查狀況決定是否需要進行翻新，是保護家庭安全的關鍵措施。
(2). 居住品質提升
許多老屋的設計已不再符合現代生活需求。例如，老屋通常會有狹窄的走道、封閉的廚房和舊式的衛浴設施，這些設計在現代家庭中不再實用。
現代家庭更加重視開放式的設計、寬敞的公共空間以及便捷的生活動線。通過翻新，可以重新規劃房屋的空間，使其更符合現代生活方式。
此外，老屋的通風和採光設計往往不足。過去的房屋設計多以小窗戶或低採光面積為主，這導致房屋內部容易潮濕、空氣不流通，長時間下來可能會產生霉菌或有害氣體。因此，改善採光和通風系統不僅可以提升居住舒適度，還能夠促進家庭的健康環境。
(3). 節能與環保考量
隨著全球環保意識的提升，許多家庭開始重視節能設計。而老屋的建築技術和材料通常無法達到現代的節能標準，導致能源浪費嚴重。許多老屋的窗戶密閉性不足，導致冷氣或暖氣外洩，增加了能源的消耗。屋主可以考慮透過翻新安裝更高效的隔熱窗、採用更節能的空調系統以及升級水電系統，從而降低能源費用並達到環保的效果。
3. 老屋翻新要怎麼開始？流程大解密！
了解完整的老屋翻新流程，將有助於避免在施工過程中出現不必要的麻煩或延誤。翻新老屋不僅需要技術專業的支援，還需要精密的計劃與預算管理。以下是詳細的翻新步驟：
(1). 評估現狀
在進行任何翻新之前，第一步必須對房屋進行全面檢查。這通常需要由專業的建築工程師或翻修公司進行。評估的範圍包括：
• 結構檢查：確定牆面、樑柱、地基等是否有明顯的裂縫或變形。
• 管線檢查：老化的水管和電線是否有潛在問題，例如漏水、電力不足或有安全隱患。
• 內部空間：房屋內部的設計是否符合現代生活需求，是否需要進行重新規劃。
這一階段的評估非常關鍵，因為它決定了後續翻新的範圍和項目，並且有助於避免在翻新過程中出現意外的額外開支。
(2). 規劃設計
在確定了需要翻新的部分後，下一步就是規劃設計。通常會與專業設計師合作，根據您個人的需求和預算，制定一個完整的翻新方案。設計師會考慮到房屋的現有結構、您想要的風格、空間配置等因素，提供一個既實用又美觀的設計方案。
｜如果不確定自己需不需要花費設計師費用，歡迎加入造市官方 Line 免費諮詢：
例如，許多人選擇將老屋改造成現代開放式的設計，這不僅能改善房屋的通風和採光，還能增加公共空間的互動性。此外，設計階段還需考慮現代化的家電布局、水電線路重新安排，以及節能環保的設備安裝。
一個好的設計方案應該充分考量空間使用效率、動線規劃以及長期使用的便利性。這些細節將直接影響日後居住的舒適度和功能性，設計階段也是不可馬乎的！
(3). 取得許可
當設計方案確定後，如果翻新工程涉及到房屋結構的改動（如拆牆、改造支撐樑柱等），通常需要向地方政府申請建築許可。這步驟特別重要，未經許可的結構改動可能會違反建築法規，帶來法律風險。屋主也可以諮詢專業建築師或承包商，協助您申請必要的建築許可文件。
取得許可後，才可以正式開始翻新工程，這能確保整個過程合規進行，避免日後面臨拆改或罰款的問題。
(4) 施工與監工
工階段通常分為四大步驟：保護工程、基礎工程、裝潢工程以及軟件工程。
Step 1：保護工程
在正式施工之前，應先進行保護工程。這步驟主要是保護房屋內現有的設施或建材不受到損壞，特別是那些不會進行翻新或替換的部分。
• 地板保護：如果地板不會翻新或替換，則需要使用保護膜或硬紙板來覆蓋，避免施工過程中損傷地板。
• 家具保護：如果房屋內有留存的家具，應使用塑膠布或防塵布將家具覆蓋保護，防止粉塵和碰撞損壞。
• 門窗保護：對於不更換的門窗，也應進行適當的包裹和保護，避免受到刮傷或污損。
Step 2：基礎工程
保護工程完成後，正式進入基礎工程階段，這是老屋翻新的核心部分，確保房屋的結構穩定和功能正常。
• 拆除工程：首先，拆除需要改造的牆面、地板、天花板或廚房、衛浴設施。拆除過程需要謹慎進行，以免破壞房屋的主要結構。
• 水電管線改造：老屋的水電系統通常需要全面更新。在這階段，需要更換老舊的水管和電線，並重新布置，確保現代化的需求。例如，安裝更多的插座，替換水管材質以防止漏水和腐蝕。
• 結構加固：若發現房屋的樑柱或結構出現問題，需要進行補強，確保房屋的結構安全。
Step 3：裝潢工程
基礎工程完成後，便可進入裝潢工程階段，這是房屋內部裝修的部分，目的是提升居住空間的美觀與舒適度。
• 地板鋪設：選擇合適的地板材料（如木地板、磁磚或地毯），並進行鋪設。
• 牆面處理：根據需要進行牆面的粉刷或壁紙安裝，並進行防水處理。牆面裝飾可以選擇耐用的材料，以提升空間質感。
• 廚房與衛浴設備安裝：安裝新的廚房設備（如廚櫃、檯面、電器）以及衛浴設備，確保功能性和設計相結合。
Step 4：軟件工程
最後是軟件工程，這是裝潢完成後的室內裝飾和家居布置階段，目的是進一步提升居住的舒適度和氛圍。
• 燈具與窗簾安裝：安裝合適的燈具、窗簾和其他軟裝，這不僅能調節空間的光線，還能增添風格和氛圍。
• 家具布置：根據空間的大小與功能，合理擺放家具。此階段也可以進行家電的安裝，確保整個家居功能的完善。
• 裝飾品點綴：最後可以添加個性化的裝飾品，如掛畫、地毯、綠植等，提升房屋的美感和生活氣息。
5. 驗收與入住
當施工完工後，最後一步是進行全面的驗收。驗收包括對每個翻新項目的細節進行檢查，確認是否符合原本的設計和施工標準。驗收時應特別注意結構加固的部分、水電系統的運作情況以及牆面、地板等內部裝修的質量。
驗收完成後，若確認無問題，便可以開始清理房屋，準備入住。若在驗收過程中發現任何問題，應立即與施工單位聯絡，要求返工或修繕，確保翻新後的房屋完全符合您的預期。
4. 老屋翻新費用為何？100 萬夠嗎？預算怎麼抓？
翻新老屋的預算是一項複雜的規劃，許多因素會影響到最終的總費用。因此，在進行翻新前，仔細評估和規劃預算是非常必要的。以下是幾個主要影響翻新預算的關鍵因素：
(1). 施工範圍與內容
不同的翻新範圍對預算的影響差異極大。老屋翻修的費用也會根據以下因素有所調整：
• 房屋的管線是否需要重拉？
• 房屋結構是否需要改動或是補強？
如果只是進行基礎的室內裝修，例如換地板、刷油漆、改裝衛浴設施，費用通常較低。然而，若涉及到結構改動、管線更新等工程，預算會大幅提升。尤其是老屋的結構問題，有時在拆除過程中會發現之前未被注意的隱患，這可能需要進一步的施工，增加額外的費用。
(2). 材料選擇
選擇不同等級的材料會大幅影響總預算。市場上建材的價格從數百元到數萬元不等，例如磁磚、木地板、廚房櫥櫃的價差都很大。選擇進口的高端材料，雖然可以提升房屋質感和耐用性，但也會大幅增加預算。
在選擇材料時，屋主可以根據房屋的實際需求和預算進行調整。建議在重點區域（如客廳、廚房和浴室）選擇更高質量的建材，因為這些地方使用頻率高，較容易出現磨損。對於次要區域（如儲藏室或走廊），則可以選擇價格較為親民的材料，以降低成本。
(3). 設計費用
若對於整體的裝潢跟空間利用有比較高的要求，可以選擇專業設計師幫忙規劃翻新方案，設計師會根據您的需求和房屋狀況，為您制定最適合的空間規劃和風格設計，並協助挑選建材與施工隊伍。通常，設計費會佔整體預算的10%-15% 不等。
(4). 預留費用
在老屋翻新過程中，遇到意料之外的情況幾乎是無可避免的。可能會發現隱藏的結構問題，像是發現原有的管線嚴重腐蝕或在施工過程中遇到材料供應的問題。因此，在制定預算時，建議額外預留10%-20%的應急預算，以應對突發狀況。
(5). 說了這麼多費用到底是多少？來直接看看範例數字吧！
一般來說，老屋翻新一坪約落在 7 - 16 萬元不等，其中又會因屋齡跟裝潢風格而所有差異。
• 20 ~ 25 年的老屋通常落在 6 - 7 萬元 / 坪。
• 26 ~ 40 年的老屋通常落在 8 - 9 萬元 / 坪。
• 40 年透天老屋翻新費用較高，每坪會接近 10 萬元。若有嚴重壁癌、漏水、水泥剝落的情況，費用有可能再往上加。
想知道自己的老屋翻修費用為何？立即預約免費諮詢：
5. 老屋翻新不可不注意的幾項要點！關鍵重點看過來
在老屋翻新時有幾點是會影響到整體房子未來舒適度的，翻新過程中屋主可以特別注意幾個關鍵重點：
(1). 採光與通風
老屋通常存在採光和通風不佳的問題。過去的建築設計較少考慮到自然光和空氣流通，因此，翻新時應該著重改善這兩方面。
• 改造窗戶：考慮將小型的窗戶擴大，或安裝節能窗戶。讓室內空間不僅能夠引入更多的自然光，還能改善通風效果，使房屋內部更加明亮和健康。
• 開放空間設計：打破不必要的隔間可以讓光線流通，讓房屋內部顯得更加寬敞。這樣的設計也能促進空氣流通，減少潮濕和霉菌的產生。
(2). 水電管線
• 電線翻新：由於老屋的電線可能已經過時，無法負荷現代家庭的電器需求，建議更換所有老舊電線，並確保新的電路能夠承載各種家電的運行需求。
• 水管更換：老舊的水管容易生鏽或漏水，翻新時應該全面檢查並更換老化的水管，以避免日後出現水質問題或漏水事故。
(3). 牆面處理
• 防水處理：老屋常常出現牆面滲水或發霉的問題，翻新時應進行牆面的防水處理，特別是廚房、浴室等潮濕區域。
• 重新粉刷：如果想要提升房屋的美觀和居住氛圍，牆面的重新粉刷是翻新不可或缺的一環！選擇高品質的油漆可以提供更好的防污和耐久效果，增加房屋的使用年限。
(4). 樑柱結構加固
老屋的樑柱在長時間承重後，可能會出現疲勞或損壞，因此翻新時應特別注意這部分的結構強度。
• 樑柱加固：如果發現樑柱出現裂縫或其他損壞，應立即進行加固處理，以避免結構失穩。
• 耐震補強：特別是在地震頻發的地區，建議進行耐震補強，提升房屋在地震中的安全性。這可以透過加裝耐震牆或使用更堅固的建材來實現。
以上是造市整合多年來的經驗為各位整理出來的老屋翻修全攻略！
如果對於老屋翻新有需求、想要找人協助翻新、包租代管、都很歡迎加入造市建設的官方 Line 帳號跟我們聊聊！所有諮詢都是免費的喔！
查看更多案例：造市建設｜老屋翻新案例